Žemės vertė priklauso ir nuo kaimynų

Že­mės ver­tė pri­klau­so ir nuo kai­my­nų

Kel­mės ra­jo­ne, Šau­kė­nų se­niū­ni­jos Laik­šių kai­me, įsi­kū­ru­sios UAB „Ši­lo Pa­vė­žu­pis“ di­rek­to­rius Ar­vy­das Ju­cius nu­ste­bo, kai paaiš­kė­jo, jog šie­met už vals­ty­bi­nės že­mės, ku­ri yra po tven­ki­niais, nuo­mą rei­kia su­mo­kė­ti 37 754 eu­rus. Mo­kes­tis pa­di­dė­jo dau­giau kaip pen­kis kar­tus. Su pa­na­šia si­tua­ci­ja su­si­dū­rė ir bend­ro­vė „Ty­tu­vė­nų dur­pės“, ku­riai vals­ty­bės že­mės nuo­ma pa­bran­go dau­giau kaip dvi­gu­bai.

Taip at­si­ti­ko to­dėl, kad šio­se vie­to­vė­se kaž­kas bran­giai par­da­vė že­mės skly­pus. Rem­da­ma­si šiais san­do­riais, vals­ty­bės įmo­nė Re­gist­rų cent­ras pa­di­di­no že­mės ver­tę. Ati­tin­ka­mai di­dė­jo ir nuo­mos mo­kes­tis.

Re­gi­na MUS­NEC­KIE­NĖ

reginamus@skrastas.lt

Tven­ki­niuo­se ja­vai neau­ga

Laik­šių kai­me įsi­kū­ru­si „Ši­lo Pa­vė­žu­pio“ bend­ro­vė iš vals­ty­bės nuo­mo­ja­si 944 hek­ta­rus že­mės. Ji iš­dės­ty­ta try­li­ko­je skly­pų. Vie­nų nuo­ma 9–25 me­tams, ki­tų 4–3 me­tų lai­ko­tar­piui.

Šio­je že­mė­je iš­kas­ti tven­ki­niai, da­ly­je plo­tų sto­vi bend­ro­vės pa­sta­tai. Anks­čiau šio­je vie­to­je bu­vo „Ši­lo Pa­vė­žu­pio“ žu­vi­nin­kys­tės ūkis. At­kū­rus Lie­tu­vos Nep­rik­lau­so­my­bę, tven­ki­niai pri­va­ti­zuo­ti. Ta­čiau že­mė po jais pri­klau­so vals­ty­bei. To­dėl bend­ro­vė kas­met pri­va­lo su­mo­kė­ti vals­ty­bės že­mės nuo­mos mo­kes­tį.

„Iš­ti­ko šo­kas, kai su­ži­no­jau, jog šie­met už že­mės nuo­mą rei­kės mo­kė­ti 37 754 eu­rus. Tai vi­du­ti­nis bend­ro­vės me­tų pel­nas, – re­dak­ci­jai pa­sa­ko­jo UAB „Ši­lo Pa­vė­žu­pis“ di­rek­to­rius Ar­vy­das Ju­cius. – Anks­čiau mo­kė­da­vo­me apie sep­ty­nis tūks­tan­čius. Nuo­ma pa­bran­go dau­giau kaip pen­kis kar­tus.“

Di­rek­to­rius ban­dė aiš­kin­tis, ko­dėl taip smar­kiai pa­di­dė­jo že­mės nuo­mos mo­kes­tis. Su­ži­no­jo, jog vals­ty­bės įmo­nė Re­gist­rų cent­ras kas tre­ji me­tai per­skai­čiuo­ja že­mės ver­tę rin­kos kai­no­mis. Re­mia­si to­se vie­to­vė­se įvy­ku­siais san­do­riais. Laik­šė­se, kur yra bend­ro­vės „Ši­lo Pa­vė­žu­pis“ tven­ki­niai, kaž­kas la­bai bran­giai par­da­vė že­mės skly­pus. To­dėl ir vals­ty­bės že­mės ver­tė ge­ro­kai šok­te­lė­jo.

UAB „Ši­lo Pa­vė­žu­pis“ di­rek­to­rius ste­bi­si, jog nu­sta­tant že­mės ver­tę neat­siž­vel­gia­ma nei į jos na­šu­mą, nei kas jo­je yra. „Bend­ro­vės tven­ki­niai iš­kas­ti dur­py­nuo­se. Tven­ki­niuo­se ja­vai neau­ga. Mes ne­dek­la­ruo­ja­me pa­sė­lių ir ne­gau­na­me iš­mo­kų.“

Pa­na­šias emo­ci­jas pa­ty­rė ir „Ty­tu­vė­nų dur­pių“ bend­ro­vės di­rek­to­rius Alf­re­das As­mi­na­vi­čius. Jau ir taip dėl lie­tin­gų orų dur­pių pra­mo­nei ne­pa­lan­kius me­tus vai­ni­ka­vo dvi­gu­bai pa­di­dė­jęs vals­ty­bės že­mės nuo­mos mo­kes­tis. Vie­toj anks­tes­niais me­tais mo­kė­tų ne­pil­nų pen­kių tūks­tan­čių eu­rų šie­met pa­rei­ka­lau­ta vie­nuo­li­kos tūks­tan­čių.

A. Ju­ciaus nuo­mo­ne, Re­gist­rų cent­ras tu­rė­tų keis­ti že­mės ver­tės nu­sta­ty­mo me­to­di­ką ar­ba į kiek­vie­ną skly­pą pa­žvelg­ti ati­džiau, pa­si­gi­lin­ti, koks že­mės na­šu­mo ba­las, ko­kia veik­la jo­je vyk­do­ma. Dir­ba­ma že­mė nuo­lat brangs­ta. Anks­čiau ūki­nin­kai už hek­ta­rą mo­kė­da­vo 10 – 15 tūks­tan­čių li­tų, da­bar – po 5 – 6 tūks­tan­čius eu­rų. Jei­gu taip spar­čiai kils ir že­mės po tven­ki­niais ar­ba dur­py­nų ver­tė, vers­las ga­li žlug­ti.

Ta­ry­ba su­ma­ži­no mo­kes­tį

„Ši­lo Pa­vė­žu­pio“ ir „Ty­tu­vė­nų dur­pių“ bend­ro­vių di­rek­to­riai krei­pė­si į Kelmės ra­jo­no ta­ry­bą, kad bū­tų su­ma­žin­tas že­mės nuo­mos mo­kes­tis. Ta­ry­bos na­riai apie tai dis­ku­ta­vo ko­mi­te­tų po­sė­džiuo­se, ne­trū­ko dis­ku­si­jų ir ra­jo­no Ta­ry­bos po­sė­dy­je. Nuo­mo­nės sky­rė­si. Ta­čiau bal­sų dau­gu­ma UAB „Ši­lo Pa­vė­žu­pis“ bu­vo pri­tai­ky­ta 80 pro­cen­tų vals­ty­bi­nės že­mės nuo­mos mo­kes­čio nuo­lai­da. Mo­kes­čio dy­dis pa­lik­tas toks pat, koks bu­vo per­nai – 7 471,78 eu­ro.

Dar sep­ty­nių pro­cen­tų nuo­lai­da pri­tai­ky­ta už tai, kad bend­ro­vė re­mia spor­to klu­bus. 2000 eu­rų pa­rė­mė tink­li­nio klu­bą „Rū­ta“ ir 4000 eu­rų Kel­mės au­to­mo­bi­lių spor­to klu­bą. Leng­va­tas už pa­ra­mą spor­tui ir kul­tū­rai 2014 me­tais nu­spren­dė skir­ti ra­jo­no Ta­ry­ba.

Tai­gi, vie­toj 37 745 eu­rų „Ši­lo Pa­vė­žu­pio“ bend­ro­vei rei­kės mo­kė­ti 4908 eu­rus už vals­ty­bės že­mės nuo­mą.

Dėl leng­va­tos su­tei­ki­mo UAB „Ty­tu­vė­nų dur­pės“ bu­vo pa­reng­ti du spren­di­mo pro­jek­tai. Vie­na­me nu­ma­ty­ta bend­ro­vei tai­ky­ti 56 pro­cen­tų že­mės nuo­mos mo­kes­čio leng­va­tą, ki­ta­me – vi­siš­kai at­leis­ti nuo že­mės nuo­mos mo­kes­čio.

Ka­dan­gi po­sė­dy­je da­ly­va­vo pa­ts bend­ro­vės di­rek­to­rius A. As­mi­na­vi­čius, jis paaiš­ki­no si­tua­ci­ją bend­ro­vė­je. Dėl lie­tin­gų orų dur­pes rink­ti bu­vo įma­no­ma tik po­rą mė­ne­sių. Ža­lia­vos už­teks tik iki Nau­jų­jų me­tų. Bend­ro­vė jau da­bar tu­ri 55 tūks­tan­čius eu­rų nuo­sto­lio. Iki me­tų pa­bai­gos nuo­sto­lis dar pa­di­dės.

Ta­ry­bos na­riai bal­sa­vo už tai, kad bend­ro­vė bū­tų at­leis­ta nuo mo­kes­čio už že­mės nuo­mą.

Priim­da­mi spren­di­mus dėl šių bend­ro­vių Ta­ry­bos na­riai pa­skai­čia­vo, jog sa­vi­val­dy­bės biu­dže­tas dėl to la­bai ne­nu­ken­tės, nes pa­ja­mos iš vals­ty­bi­nės že­mės nuo­mos ir bu­vo pla­nuo­tos to­kios pat kaip per­nai. Be to, pa­ja­mų, gau­na­mų iš vals­ty­bės že­mės nuo­mos, pla­nas jau įvyk­dy­tas. O že­mės mo­kes­čio pla­nas šie­met vir­šy­tas.

Ta­čiau dėl že­mės ver­tės nu­sta­ty­mo ka­zu­sų nu­spręs­ta kreip­tis į Sei­mą. Že­mės ver­tės skai­čia­vi­mo me­to­di­ka tu­rė­tų bū­ti pa­keis­ta.

Že­mės ver­ti­ni­mas – ma­si­nis

VĮ Re­gist­rų cent­ro at­sto­vės spau­dai Kris­ti­nos PET­RO­ŠIE­NĖS ko­men­ta­ras:

Že­mės vi­du­ti­nės rin­kos ver­tės (to­liau – VRV), nau­do­ja­mos že­mės nuo­mos mo­kes­čiui ap­skai­čiuo­ti, nu­sta­to­mos va­do­vau­jan­tis Ma­si­nio že­mės ver­ti­ni­mo tai­syk­lė­mis, pa­tvir­tin­to­mis LR Vy­riau­sy­bės. To­kias nuo­mos su­tar­tis tvir­ti­na Na­cio­na­li­nės že­mės tar­ny­bos di­rek­to­rius sa­vo įsa­ky­mu.

VRV ap­skai­čiuo­ja­mos pa­gal vie­to­vė­je, ku­rio­je yra že­mės skly­pas, ver­ti­ni­mo lai­ko­tar­piu (pa­vyz­džiui, imant 1-3 me­tus) par­duo­tų že­mės skly­pų kai­nas, nau­do­jant duo­me­nis, įra­šy­tus Ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to re­gist­re, ir vie­šai skel­bia­mus pa­gal­bi­nius duo­me­nis (pvz., elekt­ros li­ni­jų ap­sau­gos zo­nos, už­sta­ty­mo in­ten­sy­vu­mas ir pan.).

Tai­gi, že­mė yra įver­ti­na­ma pa­gal no­ta­riš­kai pa­tvir­tin­tų že­mės pirkimo–pardavimo rin­kos san­do­rių, įvy­ku­sių tam tik­ro­je ver­ti­na­mo­je te­ri­to­ri­jo­je, kai­nas, ir at­lie­kant že­mės ir ki­to ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to rin­kos san­do­rių ana­li­zę.

Re­gist­rų cent­ro su­kur­ta me­to­di­ka lei­džia per san­ty­ki­nai trum­pą lai­ką, vie­no­dais prin­ci­pais, tai­kant vie­nin­gas ir kom­piu­te­ri­zuo­tas sta­tis­ti­nės ana­li­zės bei ver­ti­ni­mo pro­ce­dū­ras įver­tin­ti di­de­lį kie­kį tur­to ob­jek­tų. Dėl šių sa­vy­bių, taip pat ne­di­de­lių kaš­tų ir ati­ti­ki­mo bend­rie­siems so­cia­li­nio tei­sin­gu­mo, skaid­ru­mo bei ge­ro ad­mi­nist­ra­vi­mo prin­ci­pams, ma­si­nio ver­ti­ni­mo bū­das tai­ko­mas mo­kes­čiams nu­sta­ty­ti ir ki­toms vals­ty­bės reik­mėms dau­ge­ly­je vals­ty­bių. Lie­tu­vo­je Re­gist­rų cent­ras ma­si­nį ver­ti­ni­mą at­lie­ka jau dau­giau kaip de­šimt­me­tį.

Lais­vos pa­siū­los ir pa­klau­sos są­ly­go­mis že­mės par­da­vi­mo kai­nos ro­do par­duo­dan­čio­sios pu­sės su­ti­ki­mą už su­tar­tą kai­ną par­duo­ti, o per­kan­čio­sios pu­sės su­ti­ki­mą mo­kė­ti to­kią kai­ną prie esa­mų že­mės rin­kos ap­lin­ky­bių, in­di­vi­dua­lių skly­po cha­rak­te­ris­ti­kų, vie­tos są­ly­gų, to­dėl mak­si­ma­liai iš­reiš­kia ob­jek­ty­vų tur­to ver­tin­gu­mą.

Kas­met at­lie­kant ma­si­nį že­mės ver­ti­ni­mą, to­kiai ana­li­zei nau­do­ja­mi nau­jau­si (ak­tua­lūs) že­mės rin­kos duo­me­nys, kai ga­li bū­ti fik­suo­ja­mas rin­kos kai­nų au­gi­mas, ir tuo­met, su­pran­ta­ma, nu­sta­to­mos aukš­tes­nės že­mės VRV.

Nus­ta­tant že­mės ver­tes, eg­zis­tuo­ja ir tam tik­ri ypa­tu­mai. Pa­vyz­džiui, pa­nai­ki­nus že­mės nau­do­ji­mo tven­ki­nių žu­vi­nin­kys­tės ūkiams po­bū­dį, ne­be­li­ko ga­li­my­bės šios gru­pės že­mės ver­tin­ti pa­gal at­ski­rą ver­ti­ni­mo mo­de­lį, to­dėl 2015 me­tais bu­vo nu­sta­ty­tos ženk­liai di­des­nės to­kios že­mės vi­du­ti­nės rin­kos ver­tės.

Per­žiū­rė­jus Kel­mės ra­jo­no ati­tin­ka­mos ver­čių zo­nos že­mės ūkio pa­skir­ties že­mės vie­no hek­ta­ro vi­du­ti­nes rin­kos ver­tes, per praė­ju­sius tre­jus me­tus (t.y. 2015-2017 m.), ma­to­mas ver­tės au­gi­mas nuo 1124 eu­rų už hek­ta­rą 2015 me­tų pra­džio­je, 1485 eu­rų už hek­ta­rą 2016 me­tų pra­džio­je iki 1728 eu­rų už hek­ta­rą kai­na 2017 me­tų pra­džio­je.

Bend­ra iš­va­da – nuo 2015 iki 2017 m. Re­gist­rų cent­ras fik­suo­ja nuo­sek­lų, pa­dė­tį že­mės rin­ko­je ati­tin­kan­tį že­mės ver­tės di­dė­ji­mą. Dėl to, ti­kė­ti­na, ga­lė­jo išaug­ti ir nuo­mos mo­kes­čio dy­dis.

Au­to­rės nuo­tr.

„Ty­tu­vė­nų dur­pių“ bend­ro­vės di­rek­to­rius Alf­re­das As­mi­na­vi­čius džiau­gia­si, kad ra­jo­no Ta­ry­ba šie­met at­lei­do nuo že­mės nuo­mos mo­kes­čio. Ta­čiau ne­ži­nia, kas bus ki­tą­met.

Že­mė po „Ši­lo Pa­vė­žu­pio“ bend­ro­vės tven­ki­niais – vals­ty­bi­nė. Pen­kis kar­tus pa­di­dė­ju­si jos nuo­mos kai­na ne­ra­mi­na bend­ro­vės sa­vi­nin­kus. Šie­met pa­da­ry­ta nuo­lai­da. Ki­tą­met že­mės ver­tė ne­bus su­ma­žin­ta. Tad ir nuo­mos mo­kes­tis vėl bus di­de­lis. Nuo­lai­da pri­klau­sys nuo val­džios ma­lo­nės.